相信的力量，再議“止跌回穩”丨兩會觀察
編輯: 李盛元來源: 中國房地產報2025-03-09 09:24:09
一、相信國家的力量
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房地產是國家的重要支柱產業，國民經濟的穩定器和驅動器，擴大消費的助力器。樓市穩定不僅利于防范金融風險，還能有效帶動相關產業，促進城市化發展。同時，房產作為居民家庭資產的重要組成部分，價格波動直接影響家庭和諧、財富感知和消費信心，甚至社會穩定，只有房價穩定居民才能更好地規劃家庭財務支出，有更強烈的消費意愿。
樓市穩則經濟穩、金融穩、民生穩、消費穩。毋庸置疑，“房地產市場止跌回穩”是一項政治性、全局性和根本性的重要政策，深遠影響不需贅述！
從去年9月26日政治局會議首次提出“要促進房地產市場止跌回穩”，到今年兩會“持續用力推進房地產止跌回穩”，中央重要會議三次提及“穩定樓市”，措辭一次比一次嚴厲。“持續”表明并非三分鐘熱度，不達目標誓不罷休；“有力”表明較以往措施更到位，更精準，力度更強，突顯國家對“止跌回穩”目標的堅定，也強調“止跌回穩”的重要性和緊迫感。
去年四季度以來，國家、地方“四個取消、四個降低和兩個增加”系列政策“組合拳”持續輪番加碼。2024年廣東樓市走勢先抑后揚，總體有所回暖，第四季度商品房銷售回暖明顯，市場止跌回穩初顯成效，但房地產開發投資、商品房新開工和竣工面積等先行指標仍未有明顯改善，區域市場分化加劇，政策邊際效應減弱，觀望情緒依然濃厚。
影響“止跌回穩”原因復雜多變，但主因依然是消費者對房價和安全交付的信心不足，以及就業和收入預期降低。
預期穩，則信心強；信心強，則動力足！
今年政府工作報告關于房地產的表述突出強調“塑造積極的社會預期”的重要性，從宏觀經濟、財政貨幣、民生保障和樓市政策等方面全方位釋放出穩定預期、激發活力、推動發展的積極信號，目標清晰、方向明確，措施有力，體現責任和擔當，值得期待。
（1）宏觀經濟與就業托底。穩增長就是穩就業，經濟穩定發展必然帶動收入和就業的增長預期，從而擴大國內需求、促進消費和投資，有效降低居民觀望情緒、減少對償債壓力的憂慮，增強居民的購買能力與意愿。GDP5%增長目標，關乎未來政策力度，直接影響就業基本面。一般而言，GDP每增長1個點可直接拉動150萬~200萬個就業。
（2）財政貨幣雙輪驅動。貨幣政策適度寬松，財政政策更加積極，4%赤字率釋放出財政加碼信號，赤字規模達5.66萬億元，新增財政赤字可化解地方存量債務，也可用于房地產收儲、基建和新興產業發展，以此拉動經濟增長。
超長期特別國債1.3萬億元，地方政府專項債4.4萬億元，今年合計新增政府債務總規模達11.86萬億元，比去年增加2.9萬億元，對實體經濟支持將大大增強，利于降低社會綜合融資成本，也有利于解決房地產流動性緊張問題。
2%的CPI漲幅預期，物價溫和回升，不僅是民生保障的重要舉措，更是改善國民經濟循環，提振市場預期、促進投資的關鍵，使老百姓有更多就業增收機會。
（3）民生保障筑基。逐步推行免費學前教育，發放育兒補貼；加強靈活就業和新就業形態勞動者權益保障……民生為大，樁樁件件都關乎百姓福祉，一系列措施切實增強百姓的安全感、幸福感和獲得感，消除百姓對就業和生活的后顧之憂。
（4）樓市供需雙側精準調控。《政府工作報告》從政策實施、預期引導、平衡供需、盤活存量、激活需求和房地產新模式等維度提出政策措施，明確具體，如城中村改造、減少土地供應、支持商品房收儲、釋放剛性和改善性住房需求潛力，還強調“發揮房地產融資協調機制作用，繼續做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險”……
市場預期持續改善，以及“止跌回穩”的實現必須依靠政策利好和積極市場信號的延續。2024年多次政策落地短期內改變了居民預期不再觀望，使止跌回穩初見成效。未來，政策目標將更精準，更注重短期和長期預期的收復。可以預見，2025年或進一步降準降息，新房貸款利率和存量房貸利率或進一步下調，居民購房負擔大大降低，激發購房意愿。另外，針對各地土地庫存大、去化周期長，各地政府將加大存量土地和商品房的收儲力度，這有助于土地資源優化使用、推動房地供需平衡、緩解供求矛盾，穩定房價、合理引導市場預期、消化庫存。
二、相信市場的力量
千百年來，“安居樂業”已深入國人骨髓，住房任何時代都是重大民生，任何時候都有重大需求。以廣東為例：
（1）人口紅利是住房市場重要基礎。據第七次全國人口普查，至2020年底，廣東總人口1.26億，較2010年增加2169萬人、2000年增加4078萬人，兩次普查人口規模及增量均居全國之首。數據顯示，2000~2020年廣東城市家庭戶人口累計增加4277萬人；城鎮家庭戶人口增加234.81萬人，增速明顯不及城市。從人口增量看，2000~2020年廣東常住人口增量主要來自珠三角的深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山和珠海7座城市，其年均增長率均在2.5%以上，合計增量達3348萬人，占全省總增量82.1%；其中深圳、廣州分別增加1048萬人和873萬人，顯著高于其他城市；佛山、東莞、惠州、中山和珠海共增加1426萬人，其他14個城市增量均不足100萬人，反映城市對人口的吸引力偏弱，這便不難說明房地產市場為什么分化加劇。
此外，廣東家庭代際關系日趨簡單，規模不斷縮小，一人戶和一代戶明顯增加，越來越多的大家庭裂變為小家庭，意味著對住房套數需求量也相應持續增加。
2020年廣東常住人口中，15~64歲的總勞動年齡人口占72.6%，65歲及以上的老齡人口占8.6%，總體進入老齡化社會，但相比城市人口總體仍較年輕，仍處于人口紅利期，尤其珠三角城市更為明顯。這意味著廣東城市經濟活力高，基本面良好，有利于住房市場持續平穩發展。
（2）住房需求有保障。2020年廣東城鎮家庭戶人均居住面積為30.9平方米，戶均78.6平方米，顯著低于全國平均水平。2020年廣東城市家庭戶人均居住面積小于30平方米的戶數占比高達59.7%，人均居住面積小于20平方米的家庭戶占36.6%，廣東城市家庭戶居住在只有1間房間的住房占40.7%。
從人均住房間數和來源看，2020年廣東城鎮家庭戶人均0.94間；住房來源為租賃住房的家庭占城鎮總家庭戶的比例達50.4%。
2020年廣東城鎮家庭戶居住的住房樓齡在30年以上的戶數占10.2%，樓齡在20年以上的戶數占35.3%，城市家庭戶住房有電梯的占比為33.3%，意味著廣東存在相當大的住房改善需求。
“止跌回穩”是一項系統性工作，環環相扣，相輔相成，其基礎建立在社會經濟全面恢復增長之上，房價當然也不能偏離消費者的實際能力……黨和國家正致力于消除打通影響“止跌回穩”的痛點和堵點，我們需要信心和耐心。
“止跌回穩”，分化是常態，是量價、企業、區域和業態重新洗牌均衡發展的開始。“止跌回穩”短期很難實現全國全面回穩，人口凈流入的超大特大城市或許先行回穩，但對于眾多經濟缺乏潛力、產業落后、人口凈流出的三、四線城市，回穩或許持續面臨挑戰，擁抱新模式，建設真正符合百姓需求的“好房子”，特色化、差異化錯位發展或許才是真正出路！
人生總是先相信，后看見，相信就會擁有。我相信相信的力量！
（王韶）